Dispositif « Pinel » : les conséquences éventuelles, pour le promoteur, d’un retard dans l’achèvement

Intempéries, défaillances d’entreprises sous-traitantes, etc., les causes d’un retard de chantier sont multiples et peuvent être source de contentieux multiples pour les promoteurs.

Si ces retards peuvent entraîner des conséquences préjudiciables pour les investisseurs qui destinent le bien à leur propre usage (loyers supplémentaires), ils peuvent aussi priver définitivement du bénéfice de la réduction d’impôt « Pinel », l’investisseur qui souhaite donner le bien en location.

En effet, parmi les investissements éligibles à ce dispositif, les logements acquis en l’état futur d’achèvement ouvrent droit à la réduction d’impôt, à condition que l’achèvement intervienne dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement.

Étant précisé que le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition ou de la construction de deux logements au plus, au titre d’une même année d’imposition et pour un montant total de dépenses qui ne peut excéder globalement 300 000 €.

La doctrine administrative est venue confirmer cette année, qu’en cas d’acquisition de logements en l’état futur d’achèvement, cette limite de deux logements par an s’apprécie au titre de l’année d’achèvement de ces logements (BOI-IR-RICI-360-30-20 n° 10) et non de celle de la date du permis de construire.

Il en résulte qu’un retard de chantier est susceptible de priver définitivement l’investisseur de la possibilité de se prévaloir de la réduction d’impôt « Pinel » dans deux cas :

• le retard pris sur le chantier a pour conséquence de prolonger le délai écoulé entre la date de signature de l’acte authentique et l’achèvement au-delà de 30 mois (sans être justifié par un cas de force majeure) ;
• le retard pris sur le chantier fait intervenir l’achèvement de l’immeuble au cours d’une année ultérieure à celle initialement prévue, et au cours de laquelle un ou plusieurs autres logements « Pinel » sont susceptibles d’être achevés, entraînant le risque de ne pas respecter l’un des deux plafonds annuels (2 logements et 300 000 € de dépenses maximum par an).

Dans ces deux cas, l’investisseur perd définitivement la possibilité de se prévaloir de la réduction d’impôt au titre de ces investissements et pourrait donc se retourner contre le promoteur.

Olivier Charpentier & Stoloff & Roman Kowalik