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Pour réussir l’achat ou la vente d’un bien immobilier, il est important de vérifier la qualité (et la capacité – sujet qui fera l’objet de notre prochaine chronique) du vendeur ou de l’acquéreur sous peine d’encourir la nullité de la vente.
La qualité (et la capacité) marquent l’aptitude à engager celui qui contracte. si la qualité ou la capacité fait défaut, cela signifie que le vendeur ou l’acquéreur ne peut valablement pas concourir à la vente.
Dans ce troisième volet de nos Chroniques de l’immobilier, nos avocats en droit de l’immobilier font le point sur les conséquences sur la transaction immobilière du choix du régime matrimonial lorsqu’on est une personne physique et du statut juridique lorsqu’on est une personne morale.
Selon le régime juridique applicable au vendeur ou à l’acquéreur, l’appréciation de la qualité et de la capacité va varier.
A ce stade, il est opportun pour les futures parties à un acte de cession non seulement de s’interroger sur leur qualité et capacité à passer l’acte, mais également s’il n’est pas nécessaire préalablement de changer leur régime juridique applicable de façon à atteindre au mieux les objectifs patrimoniaux souhaités à l’occasion de l’acte à venir.
En ce qui concerne les couples, la détermination de qui peut vendre ou acheter dépend du statut légal ou choisi et donc du régime matrimonial en cas de mariage, surtout quand il s’agit du logement de la famille.
Quelques rappels s’imposent à ce stade concernant l’achat en couple et les modalités de gestion du patrimoine présent ou à venir.
Il convient en effet de connaître quel est le régime applicable.
Le régime matrimonial : il s’agit de règles juridiques destinées à organiser les rapports patrimoniaux entre les époux entre eux, mais également entre les époux et les tiers. Il se choisit au moment du mariage ou au cours de celui-ci, en fonction de la profession ou de l’âge des époux.
Il existe quatre formes de régime, les plus usitées étant la communauté légale ou la séparation de biens :
Le pacte civil de solidarité est avec le mariage (PACS), une des deux formes d’union civile pour organiser la vie commune de deux personnes majeures en prévoyant entre eux des droits et des devoirs notamment pour le soutien matériel, le patrimoine, les impôts, les droits sociaux.
Il permet donc d’organiser la vie commune et le patrimoine si les partenaires le souhaitent. Il convient donc de relire son pacs ou de le modifier si nécessaire avant un achat.
Il est possible aussi d’acheter en étant en concubinage : soit deux personnes de sexe différent ou de même sexe vivant en union libre sans être ni mariés ni pacsés. Leur acquisition d’un bien se fera alors en indivision, au prorata de leurs apports respectifs.
Là plus que jamais il sera également primordial de faire noter par le notaire au moment de la signature de l’acte définitif les sommes réellement investies par les personnes dans le cadre de l’achat du bien afin d’éviter tout contentieux en cas de revente ou de séparation.
Les pourcentages définis au moment de l’achat doivent correspondre à la réalité présente et à venir de la proportion d’investissement de chaque personne : si un prêt est envisagé il faudra respecter les pourcentages dans le cadre de son remboursement.
A titre d’exemple, si une personne achète à hauteur de 30% mais qu’elle contribue plus en réalité, il sera très difficile de récupérer le surplus investi en cas de désaccord entre les indivisaires.
Il est aussi possible de prévoir une convention d’indivision entre les indivisaires afin de sécuriser leurs rapports durant la durée de l’indivision qui a surtout vocation à régir l’entretien du bien.
Ici ce sont les statuts qui commandent.
Il est possible que les statuts habilitent le gérant ou le président d’accomplir des actes de disposition comme la vente ou l’achat.
Cependant généralement, il est nécessaire que le représentant légal, pour pouvoir signer tout acte, doive avoir reçu préalablement une habilitation de l’assemblée générale des associés, des membres ou de tout autre organe de contrôle envisagé par lesdits statuts (le conseil de direction, le bureau, etc.). Il sera donc nécessaire de vérifier les statuts et la justification éventuellement de l’habilitation avant de conclure.
Il convient ici de réserver le cas de la vente ou de l’acquisition d’un bien intéressant une structure faisant l’objet d’une procédure collective.
L’acte est alors conditionné par l’accord préalable du juge commissaire du tribunal de commerce ou du tribunal judicaire qui autorisera, si cela est encore possible, le dirigeant de l’entité à passer l’acte ou plus couramment le mandataire judiciaire désigné à accomplir les formalités nécessaires.
Pour les entités en cours de constitution, hypothèse classique au cours de laquelle les sociétés ou associations ne sont pas juridiquement constituées au moment de la signature du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, une clause de substitution est insérée dans ledit acte. Cette clause prévoit la substitution de toute personne physique ou morale ayant capacité. L’avant contrat est quant à lui signé par le ou les dirigeants prévisibles de ladite entité.
Pour les collectivités territoriales c’est l’organe délibérant (conseil municipal pour une Commune par exemple) qui habilite le chef de l’exécutif, (le maire, pour garder le même exemple) à signer, l’avant contrat et tous les actes subséquents.
Le code général des collectivités territoriales et le code général de la propriété des personnes publiques comprennent l’essentiel des règles applicables à la matière.
Si l’organe délibérant est appelé à habiliter le représentant légal, cela signifie que la délibération doit être motivée, la vente ou l’achat doivent être justifiés notamment par l’intérêt de ladite collectivité à se porter acquéreur ou de vendre.
Une vente d’une dépendance du domaine privé d’une collectivité territoriale ou de l’Etat ne présente pas de difficultés particulières sauf en ce qui concerne les premières à justifier de l’intérêt de ladite collectivité à procéder à cette vente.
Cependant, préalablement à la vente, un avis de France Domaine doit être obtenu. Il porte sur l’évaluation du bien. C’est sur la base de cette évaluation que la collectivité sera appelée à se prononcer.
Une opération affectant une dépendance du domaine public, est plus complexe à réaliser. En effet, s’applique le principe de l’inaliénabilité du domaine public.
Il convient donc de procéder à une procédure préalable de déclassement du domaine public avant de pouvoir vendre le bien. Cette procédure peut nécessiter le recours à une enquête publique s’il s’agit d’éléments de voirie. L’organe délibérant, pour les collectivités territoriales, doit se prononcer sur le déclassement préalablement à l’habilitation à donner pour passer l’acte de cession.
France Domaine sera également consulté par l’administration pour connaitre son évaluation du bien.
Dans d’autres cas, ce sont les types de détention qui déterminent qui peut vendre ou acheter :
Notre prochaine chronique expliquera comment déterminer la capacité d’un vendeur ou d’un acquéreur dans le cadre d’une transaction immobilière.
Patrick Lopasso
Avocat associé spécialisé en droit public et droit de l'immobilier
Gaëlle Rolland de Rengervé
Avocat associé en droit privé et droit de l'immobilier
