Quelles conditions pour bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement ?

Les acquisitions d’immeubles réalisées par les assujettis à la TVA peuvent être quasi exonérées de droits d’enregistrement lorsque l’acquéreur s’engage, dans l’acte d’acquisition, à réaliser dans les 4 ans des travaux conduisant à la réalisation d’un immeuble neuf ou à l’achèvement d’un immeuble inachevé.

À défaut de justification de l’achèvement des travaux prévus dans les 4 ans, sauf prorogations, l’acquéreur est redevable des droits dont il avait été dispensé à l’acquisition.

En revanche, la déchéance de ce régime de faveur n’est pas encourue lorsque l’acquéreur parvient à établir un cas de force majeure empêchant la construction de manière absolue et définitive. Pour être caractérisée, la force majeure doit résulter d’un événement indépendant de la volonté de l’acquéreur, imprévisible, irrésistible et insurmontable, en lien direct avec l’impossibilité absolue et définitive de construire.

Force majeure : une appréciation stricte par la jurisprudence

L’appréciation de l’état de force majeure se fait in concreto. A titre d’exemple, concernant une affaire où les engagements n’ont pu être tenus du fait de l’annulation d’un permis de construire, la Cour a jugé que « si l’annulation d’un permis de construire présente bien le caractère d’extériorité, celui-ci est toujours octroyé sous réserve du droit des tiers, de sorte qu’une annulation de ce fait est parfaitement prévisible ».

En l’espèce, il a été considéré qu’en s’abstenant de solliciter une prorogation du délai permettant de faire disparaître durant la prolongation l’empêchement de construire, la société s’est placée elle-même dans une situation ne lui permettant pas de respecter ses obligations justifiant le dégrèvement obtenu. Pour la Cour, en l’espèce, la condition d’insurmontabilité n’était pas constituée.

De manière générale, les juridictions retiennent très difficilement les cas de force majeure qui s’apprécient strictement au cas par cas, mais admettent son invocabilité, condition préalable à une décision de maintien de l’exonération pour cas de force majeure.

En conclusion

L’administration fiscale est fondée à réclamer les droits d’enregistrement lorsque l’engagement de construire n’a pas été exécuté dans les délais, sauf si l’acquéreur établit un cas de force majeure rendant absolument et définitivement impossible la construction dans les durées légales, apprécié au cas par cas par la jurisprudence.

Sources :

Article 1840 G ter du CGI

Cour d’appel de Grenoble, 28 novembre 2023, n° 22/00307

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