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Exercer une activité de construction-vente via une SCI traditionnelle me préserve-t-elle d’une imposition des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ?

A la suite d’un contrôle fiscal, l’associé d’une SCI se voit notifier un redressement par lequel l’administration fiscale estime que les revenus perçus par cette dernière auraient dû être imposés en tant que revenus commerciaux et non en tant que revenus issus d’une activité à caractère civil (revenus fonciers).

Dans les faits, la SCI a procédé en 2011 à l’acquisition d’un ensemble immobilier pour un prix de 610 000€, quelle a transformé et rénové dès 2012 afin de créer plusieurs maisons d’habitations. Neuf maisons ont été vendues pour un montant global de 1 926 000€ au cours des 4 années suivant l’achat de l’ensemble immobilier, entre 2013 et 2015, dont 7 au titre des seules années 2013 et 2014.

La position de l’administration fiscale est la suivante : la SCI doit être regardée comme réalisant de manière habituelle des opérations de construction-vente, correspondant à l’exercice d’une activité à caractère commercial et ce en dépit de sa forme civile et de son objet social initial consistant en l’acquisition de biens immobiliers en vue de leur location.

Cette position est confirmée par le juge : l’administration fiscale, qui s’est fondée non pas sur l’objet social initial et sur les mentions portées sur l’acte d’acquisition mais sur les opérations effectivement réalisées par la SCI, a valablement estimé que la SCI a réalisé des opérations de construction en vue de la vente relevant d’une activité commerciale et non civile. Le juge s’est notamment fondé sur l’existence d’une intention spéculative, établie eu égard au court délai séparant l’acquisition du bien des opérations de revente, du lotissement du bien effectué presque immédiatement après son acquisition, du nombre de biens vendus, du montant des bénéfices réalisés et de leur caractère exclusif dans l’activité de la SCI.

Conclusion : la réalisation de manière habituelle d’opérations de construction-vente par une SCI l’emporte sur son objet social initial et entraine la taxation des revenus issus de cette activité en tant que revenus commerciaux.

Sources : CAA de Versailles, 3ème chambre, 10/05/2022, 20VE01800

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