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Date de publication: 07.02.2022

La TVA sur la marge des cessions de terrains à bâtir est sécurisée depuis le 1er février 2022

Morgiane Quartana

Une réponse ministérielle publiée le 1er février vient sécuriser le régime de la TVA sur marge des cessions de terrains à bâtir.

Pour rappel, la Cour de Justice de l’Union Européenne (« CJUE ») dans une décision du 30 septembre 2021, affaire C-299/20, a apporté des réponses très attendues aux questions préjudicielles posées par le Conseil d’Etat dans l’affaire Icade Promotion (25 juin 2020, n° 416727) concernant le régime de la TVA sur marge.

En substance, dans cette affaire, la CJUE a interprété le régime dérogatoire de TVA sur la marge prévu par l’article 392 de la Directive TVA (Directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006) de la façon suivante :

  • Pour que la revente des terrains puisse bénéficier du régime de TVA sur la marge, une identité juridique doit exister entre le terrain acquis et le terrain vendu. Le terrain acquis et le terrain vendu doivent tout deux être qualifiés de «terrain à bâtir» au sens de la législation de l’Etat membre. En d’autres termes, la vente d’un «terrain à bâtir» acquis comme «terrain non bâti» n’entre pas dans le champ de la règle de TVA sur la marge.  
  • Le régime de marge ne requiert pas de condition d’identité «physique». Ainsi, le découpage physique du terrain en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant le raccordement aux réseaux de gaz ou d’électricité n’a pas de conséquence.
  • Le régime de TVA sur marge s’applique aux opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque l’acquisition du terrain à bâtir a été soumise à la TVA et l’assujetti qui revend le terrain n’a pas pu déduire cette TVA d’amont, que lorsque l’acquisition du terrain à bâtir n’a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis le bien incorpore de la TVA acquitté en amont par le vendeur initial.

Le régime de TVA sur marge n’est donc pas applicable aux opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application (par exemple en cas de vente du bien par un non-assujetti ou par un assujetti n’agissant pas en tant que tel), soit qu’elle s’en trouve exonérée, lorsque la TVA acquittée en amont par le vendeur initial n’a pas été incorporée dans le prix de vente. Ces situations entraineront une taxation non pas sur la marge mais sur le prix de vente total du bien.

En raison de cette condition d’incorporation de la TVA dans le prix de vente, il conviendrait de connaitre le régime de TVA appliqué chez le vendeur initial afin de déterminer le régime applicable à la revente par l’acheteur-revendeur.

Les commentaires de l’administration fiscale sont attendus avec intérêt, en raison du risque que cet arrêt puisse remettre en cause le régime de la TVA sur marge transposé en France à l’article 268 du Code Général des Impôts (« CGI ») et qu’il conduise à une taxation plus élevée sur le prix. En effet, la doctrine de l’administration fiscale actuellement en vigueur au « BOI-TVA-IMM-10-20-10 » est moins restrictive que la position de la CJUE. Pour mémoire, la doctrine de l’administration fiscale actuellement en vigueur permet d’appliquer le régime de la TVA sur marge lorsque, toutes les autres conditions étant réputées réunies, l’acquisition par le vendeur a été exonérée de la TVA ou placée en dehors du champ d’application de la taxe.

Pour faire suite à l’arrêt de la CJUE dans l’affaire Icade Promotion, une question écrite a été déposée par M. le député Romain Grau afin de sécuriser le régime de la TVA sur marge s’agissant des opérations en cours.

La réponse ministérielle publiée le 1er février 2022 apporte les réponses suivantes :

  • L’administration fiscale attend que le Conseil d’Etat tranche le litige en cours en tirant les conséquences de la décision Icade Promotion pour mettre à jour ses commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques (« BOFIP »).
  • Tant que la mise à jour de la doctrine administrative publiée au BOFIP n’est pas intervenue, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie prévue par les dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (« LPF »). Ainsi, les contribuables de bonne foi pourront se prévaloir de l’interprétation faite par l’administration fiscale dans sa doctrine actuellement en vigueur, même si celle-ci est contraire au droit de l’Union tel que précisé par la jurisprudence de la CJUE dans son arrêt Icade Promotion.
  • La mise à jour de la doctrine fiscale n’aura pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours. Ainsi, dans le cadre de la revente d’un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence Icade Promotion, l’assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si l’acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication.

Afin de maitriser les risques qui pourraient résulter de cette situation temporaire et d’éviter toute difficulté en cas de contrôle fiscal, il conviendra, dans les actes de cession, de bien rédiger les clauses relatives à la TVA et de préciser les règles applicables au moment de la vente :

  • concernant les ventes intervenant avant la publication des nouveaux commentaires de l’administration fiscale, il serait souhaitable de préciser dans l’acte de cession le choix du vendeur d’appliquer soit les commentaires actuels de l’administration fiscale, soit la solution rendue par la CJUE dans l’affaire Icade Promotion ;
  • concernant les ventes intervenant après la publication des nouveaux commentaires de l’administration fiscale, mais pour lesquelles l’acquisition du bien est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette mise à jour, le vendeur devrait pouvoir choisir d’appliquer soit les nouveaux commentaires doctrinaux, soit l’ancienne doctrine.

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Auteurs :

Morgiane Quartana
Avocat en droit fiscal

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