Pourquoi est-il important de connaître la réglementation applicable au foncier ?

En matière d’immobilier, la réglementation applicable influence nécessairement le prix du bien vendu car elle peut contraindre l’usage qui peut être fait du bien. Il est donc important que le vendeur et l’acquéreur connaissent le corpus juridique applicable au bien immobilier cédé.

Le notaire qui doit établir l’acte définitif de vente obtiendra de l’administration des informations qu’il communiquera aux parties. Compte tenu de la complexité du droit de l’urbanisme, le vendeur devra le plus souvent se faire assister par un professionnel (avocat, géomètre-expert, architecte…).

Il s’agit principalement de déterminer si le foncier en cause est dans un secteur inconstructible ou s’il est susceptible d’évoluer favorablement et rapidement.
S’il est dans une zone constructible, il est nécessaire de connaître les règles en vigueur qui permettent d’appréhender ce qu’il est possible de réaliser (construction, agrandissement,…)

Qu’est ce que le PLU ? En quoi consiste-t-il ?

Le PLU, qui peut être aussi un PLUi, i pour Intercommunalité, est la règle d’urbanisme locale. Pour l’essentiel, mais pas uniquement, le droit des sols est déterminé par ce document. La plupart des communes sont couvertes par un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Les rares collectivités qui ne sont pas soumises à un PLU, le sont au règlement national d’urbanisme contenu dans le Code de l’Urbanisme. Le PLU comprend un plan de zonage et à chaque zone correspond une réglementation spécifique précisée dans son règlement.

Dans cette hypothèse, les droits à construire sont bornés par la règle de la constructibilité limitée qui implique qu’il n’est possible de construire que dans le prolongement des constructions existantes, sous réserve qu’elles constituent une partie actuellement urbanisée de la commune.

Ainsi, par exemple, le règlement dans les zones constructibles prévoit les distances minimales à respecter entre la future construction et la voirie publique ou avec les autres bâtiments construits aux abords, la hauteur des constructions ou le stationnement,…

Le PLU est appelé à évoluer dans le temps pour tenir compte de l’évolution de la démographie, de l’économie locale, des évaluations environnementales, etc. Il peut donc faire l’objet de modification ou de révision.

Les procédures peuvent être plus ou moins longues en fonction de leur typologie. Il est important de connaître si ces procédures sont en cours et si elles peuvent affecter le terrain concerné ou le quartier.

De l’utilité de prendre connaissance du PLU de la commune concernée : quelques exemples et cas concrets

Un quartier jusqu’alors réservé principalement à un habitat résidentiel peu dense, à l’occasion d’une révision d’un PLU peut voir sa densité fortement augmentée.

Un emplacement réservé, autre exemple, inscrit au futur PLU portant sur l’implantation projetée d’une déchetterie à proximité du projet, est une information non négligeable. Dès lors, vendeur et acquéreur d’un bâti doivent s’intéresser aussi à l’évolution prévisible des règles d’urbanisme applicables dans l’environnement proche du bien immobilier.

En règle générale les services de l’urbanisme des communes concernées peuvent apporter ce type d’informations sommaires sans formalisme particulier.

Si le terrain objet de la vente est situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement, il convient d’examiner le cahier des charges de cession du terrain et il est utile de se rapprocher de l’aménageur de la zone d’aménagement concerté afin de connaître la constructibilité attachée au terrain.

Il est nécessaire de vérifier également le degré d’avancement de la réalisation des équipements publics de ladite zone.

De la même façon, si le terrain est compris dans un lotissement, il est nécessaire de connaître le règlement et le cahier des charges applicables pour apprécier les contraintes pouvant grever le bien immobilier.

A ce titre, le cahier des charges, véritable contrat, peut contenir des règles impactant les conditions de constructibilité ou d’usage du bien immobilier s’imposant de manière perpétuelle par la transmission du document d’acquéreur en acquéreur, lesquelles peuvent être beaucoup plus restrictives que les règles contenues dans les documents d’urbanisme.

En dehors de la réglementation de planification, il est primordial de s’attacher aux autorisations de construire attachées au bien immobilier en cause et de lire le cahier des charges d’un lotissement avant d’acquérir un bien compris dans son assiette, notamment si l’acquéreur à l’intention d’agrandir la construction existante. Le foncier convoité peut faire également l’objet d’une protection patrimoniale particulière, par exemple, s’il est inscrit ou classé ou encore s’il est dans le champ de visibilité d’un monument ou site classé inscrit dans un périmètre n’excédant pas 500 m.
Cette protection peut induire des contraintes en cas de volonté de construire ou d’aménager. Les prescriptions de protection doivent également être connues.

Ainsi, tout changement de destination d’un immeuble nécessite la délivrance d’un permis de construire. Il en va ainsi par exemple du hangar transformé en studio.

En conclusion …

La régularité au regard des règles de constructibilité ou l’absence de régularité ou l’impossibilité de prouver la régularité de la construction existante influent nécessairement sur le prix.

Tout défaut d’information même involontaire, peut être assimilé à une réticence dolosive et avoir de lourdes conséquences après la vente. Il pourrait être demandé son annulation ou sollicité des dommages et intérêts.

Prochaine chronique de l’immobilier : Partie 2 – Les règles particulières

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