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Date de publication: 22.12.2021

Tout savoir sur les servitudes lors de la vente ou l’achat d’un bien immobilier

Gaëlle Rolland de Rengervé

Patrick Lopasso

Ca y est !
Vous avez trouvé la maison de vos rêves !
Vous avez enfin trouvé l’acheteur idéal pour votre bien immobilier !
Mais attention : deux questions relatives aux servitudes potentielles auxquelles votre bien peut être soumis sont à se poser avant toute signature définitive :

  • Le bien est-il grevé d’une ou plusieurs servitudes et si c’est le cas, lesquelles?
  • Pour les besoins de la vente, faut-il constituer une ou des servitudes ?

En immobilier, qu’est-ce-qu’une servitude ?

Les servitudes sont des droits réels qui affectent un bien immobilier et en diminuent l’usage au profit d’un tiers.

Le fonds servant est la parcelle qui supporte la servitude, le fonds dominant est le tènement au profit duquel elle existe.

Le régime juridique des servitudes varie considérablement en fonction de chacune d’elles.

A côté des servitudes civiles, existent des servitudes publiques qui peuvent résulter de la réglementation d’urbanisme (espace boisé classé,…), environnementale (site classé,…) ou autre applicable au bien.

Parfois la servitude publique peut découler d’aménagement spécifique.

Ainsi, une servitude administrative peut être constituée d’un réseau électrique haute tension, ou de canalisations d’alimentation en eau.

Il convient de distinguer aussi les servitudes légales des servitudes conventionnelles.

De même que nul n’est censé ignorer la loi, nul n’est censé ignorer l’existence de servitudes légales c’est-à-dire celles prévues par la loi (par exemple la servitude légale d’alignement).

Parfois des servitudes peuvent être aussi bien légales que conventionnelles (par exemple la servitude de vue est organisée par le Code civil mais il est possible de l’aménager dans une convention qui est rédigée par le notaire et publié au Service de la Publicité foncière pour être opposable aux tiers).

La servitude conventionnelle est donc la servitude constituée dans un acte authentique publié au fichier des hypothèques.

Qu’entend-on par “servitude de passage”?

Il résulte de l’article 682 du Code Civil que toute propriété doit avoir une issue suffisante sur la voie publique soit pour assurer une exploitation agricole, industrielle ou commerciale de la propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction, ou de lotissement.

Le passage s’entend également du passage souterrain et aérien des canalisations et réseaux nécessaires.

Il peut être accordé un droit de passage exclusif en partie souterrain ou aérien pour permettre le passage de canalisations et de réseaux.

Servitudes

La servitude de passage ne s’établit que par titre ou, à défaut d’accord entre les propriétaires concernés, à la suite d’une procédure de désenclavement conduisant à une décision judiciaire. Cette procédure est quasiment toujours précédée d’une expertise judicaire avec l’ensemble des parcelles concernées par le passage revendiqué ou souhaité, même les plus petites. Une servitude de passage s’éteint par un non-usage trentenaire.

Ainsi, par exemple, une servitude de passage peut être constituée sur une partie de terrain, mais en pratique jamais utilisée pendant 30 ans, en raison de l’ouverture d’une autre voie d’accès.

Bien que la servitude figure toujours sur un titre, elle ne pourra être utilisée si le propriétaire du fonds servant fait valoir le défaut d’usage trentenaire.

Il convient donc que l’acquéreur soit informé de l’existence d’un titre portant constitution d’une servitude et de la réalité de son usage.

En général le Notaire apportera cette information lors du processus de vente dans l’acte authentique qu’il rédigera au chapitre « Rappel de servitudes ». Cependant, il appartient au vendeur d’informer l’acquéreur de la perte d’usage d’une telle servitude constituée. Le vendeur devra également informer de l’absence de servitude juridiquement constituée bien que le terrain soit matériellement desservi par une voie.

Cette information intéressera l’acquéreur car, s’il le souhaite, il devra obtenir soit l’accord de ses voisins pour constituer juridiquement la servitude relative à cet accès, soit obtenir une décision judiciaire avec les coûts que tout ceci implique et la durée induite. Le tout peut influer sur le prix du bien. En effet, une parcelle enclavée même partiellement, n’aura pas la même valeur qu’une parcelle non enclavée en raison des difficultés évoquées plus haut.

Une parcelle peut également être desservie par un chemin d’exploitation. Un tel chemin est celui constitué par le passé par les agriculteurs pour desservir leurs parcelles exploitées, il se finit dans la dernière parcelle desservie. Il se termine donc en impasse. La servitude de passage sur les chemins d’exploitation est une servitude légale, elle n’est donc pas systématiquement reproduite dans des titres. Elle est perpétuelle et ne se perd pas par le non-usage et donc même s’il n’y a plus de parcelles agricoles desservies.

En général, la consultation d’un géomètre-expert est utile pour obtenir les éléments permettant d’établir l’existence ou pas d’un chemin d’exploitation.

Et la servitude non aedificandi ?

La servitude non aedificandi interdit toute construction dans un périmètre prédéfini sur le fonds servant, cette servitude s’établit uniquement par titre et est très souvent négociée par le vendeur lorsqu’il souhaite diviser sa propriété et en conserver une partie, tout en s’assurant de l’éloignement de la future construction sur la partie de parcelle cédée afin d’assurer sa tranquillité ou la préservation d’une vue.

Qu’appelle-t-on “servitude non altius tollendi”?

La servitude non altius tollendi interdit de construire sur le fonds servant au-delà d’une certaine hauteur prédéfinie par un titre. Il s’agit là aussi pour le fonds dominant, parfois appartenant au vendeur, de conserver des vues ou de lutter contre des pertes d’ensoleillement.

Quels sont les autres types de servitude ?

D’autres servitudes peuvent grever le fonds, la servitude de tour d’échelle, la servitude d’égout des toits, la servitude de puisage, la servitude d’écoulement des eaux pluviales, etc.

Il est impossible ici de toutes les analyser, néanmoins il convient de s’attarder quelques instants sur la servitude de vue sur la propriété du voisin par les conséquences sur la constructibilité ou l’usage du fonds objet de la vente qu’elle présente.

Le Code civil précise qu’on ne peut notamment avoir des vues droites encore appelées fenêtres d’aspect, balcons et semblables saillies sur la propriété du voisin s’il n’y a pas 1,90 mètre au minimum entre la fenêtre, le bord du balcon ou de la terrasse avec la limite de la propriété voisine.

La distance est de 0,60 mètre quand il s’agit d’une vue oblique en calculant cette distance à partir de l’angle le plus proche de l’ouverture.

Ces règles sont prévues par le Code civil aux articles 678 et 679 et peu d’exceptions ont été admises par la jurisprudence.

Ces règles impliquent pour l’acquéreur qui souhaite construire de veiller à la bonne implantation de son projet au-delà des normes de prospects fixées par les règles d’urbanisme.

Il devra donc prendre en considération la création de servitudes de vue par titre ou par prescription trentenaire.

Si une fenêtre, vue, balcon ou terrasse existent sur le fonds voisin de celui qui doit être vendu, il appartient au vendeur de donner toutes les informations utiles à l’acquéreur sur l’ancienneté de ces ouvertures ou saillies, car l’existence d’une servitude de vue, qui se prescrit par trente ans, interdit toute construction ou atteinte à la vue.

En d’autres termes, les parties doivent être vigilantes sur l’aspect des constructions avoisinantes et l’ancienneté des fenêtres, balcons ou terrasses s’ouvrant sur le fonds cédé.

Notre prochaine chronique abordera les spécificités liées à la mitoyenneté (notion juridique qui permet à deux ou plusieurs propriétaires voisins d’utiliser un même mur ou une même clôture).

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Auteurs :

Gaëlle Rolland de Rengervé
Avocat associé en droit privé et droit de l'immobilier

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Patrick Lopasso
Avocat associé spécialisé en droit public et droit de l'immobilier

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