Une acquisition d’immeuble réalisée par un assujetti à la TVA peut être quasi-exonérée de droits d’enregistrement lorsque l’acquéreur s’engage, dans l’acte, à effectuer dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou permettant d’achever un immeuble acquis inachevé.

À défaut de justification de l’achèvement des travaux prévus dans les 4 ans, sauf prorogations, l’acquéreur est redevable des droits dont il avait été dispensé à l’acquisition.

La Cour d’Appel de Bordeaux a admis, dans deux arrêts rendus le 29 novembre 2023, que les travaux pouvaient être exécutés par un tiers à l’acquéreur assujetti engagé, notamment par un sous-acquéreur non assujetti à la TVA, dans le cadre d’une cession intervenant avant l’achèvement des travaux. Il en résultait que l’exonération des droits d’enregistrement en cas d’acquisition immobilière assortie d’un engagement de construire n’était pas remise en cause même si les travaux étaient effectués par un tiers à l’acquéreur initial engagé (voir notre article du 22 janvier 2025 sur le sujet : Acquisition immobilière assortie d’un engagement de construire).

Le revirement de la Cour de cassation

La Cour de Cassation par deux arrêts du 7 mai 2025 est venue remettre en cause cette position. Le juge de cassation considère que bien qu’il soit établi que l’acquéreur de l’immeuble assujetti à la TVA a pris l’engagement de réaliser des travaux de construction dans un délai de quatre ans et que le sous-acquéreur a déposé dans les délais la déclaration d’achèvement des travaux, il appartenait à la Cour d’Appel de rechercher si ce sous-acquéreur était assujetti à la TVA et s’il avait lui-même repris l’engagement.

On comprend de cette décision que la Cour de cassation considère que le sous-acquéreur doit nécessairement être un assujetti à la TVA, qui est au regard du texte applicable le seul en capacité de pouvoir reprendre l’engagement de construire. A défaut, l’engagement de construire n’est pas respecté alors même que la construction a bien été achevée dans les délais.

En conclusion

L’acquéreur initial ayant pris dans l’acte l’engagement de construire ne peut pas conserver le bénéfice du régime de faveur lorsque le sous-acquéreur est un non-assujetti à la TVA ou qu’il n’a pas repris l’engagement, alors même que la construction du bien a été achevée dans les délais. Il conviendra d’être vigilent dans le cas particulier de revente du bien par l’assujetti ayant pris l’engagement à une SCI familiale non-assujettie par exemple.

Sources :

Article 1594-0 du Code général des impôts

CA Bordeaux, 29 novembre 2023, n° 21/06718, SAS residential MDB

CA Bordeaux, 29 novembre 2023, n° 21/06721, SAS residential promotion

Cour de Cassation – Chambre commerciale, 7 mai 2025, n°24-11.771

Cour de Cassation – Chambre commerciale, 7 mai 2025, n°24-11.772

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