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Date de publication: 30.09.2021

Capacité des signataires : une condition sine qua none pour réussir sa vente immobilière

Patrick Lopasso

Gaëlle Rolland de Rengervé

Pour conclure un acte de vente ou d’achat avec une personne physique, il est essentiel que les signataires soient juridiquement capables de le faire.

Comment déterminer la capacité d’un acquéreur ou d’un vendeur?

Sont légalement incapables les mineurs non émancipés ainsi que tous les majeurs placés sous protection de la justice en raison de leur absence de discernement (placement sous tutelle ou curatelle par exemple).

Dans le premier cas, si les mineurs doivent acquérir des parts de sociétés civiles immobilières par exemple, l’accord des deux parents sera requis ou l’accord du juge des tutelles dans certaines hypothèses, même si cela devient moins courant.

Dans le second cas, pour les majeurs protégés, il est nécessaire d’obtenir une autorisation du juge des tutelles pour acquérir ou céder un bien. Celui-ci statuera en fonction de l’évaluation effectuée par un expert qu’il aura préalablement désigné. Le juge prendra en compte l’intérêt de l’opération pour le protégé. Pour passer valablement l’acte de vente, il conviendra de justifier de l’autorisation du juge.

L’absence de qualité ou de capacité entraîne la nullité de la vente si un trouble mental est prouvé au moment de l’acte.

La prescription d’une action de ce type est de 5 ans à compter de la conclusion de l’acte. En outre, le Code Civil prévoit de solliciter la réduction ou l’annulation des actes passés deux ans avant le placement d’un majeur sous un régime de protection de type curatelle ou tutelle, cette nullité peut être demandée plus facilement durant cette période dite « suspecte » car le régime de l’administration de la preuve est allégé légalement.

La prescription de l’action est là aussi de 5 ans à compter de la date d’ouverture de la tutelle ou de la curatelle. Il est donc nécessaire de vérifier très en amont cette capacité car comme nous venons de le voir, il convient parfois de respecter des procédures longues avant de voir conférer au signataire la capacité d’agir.

Qu’est ce qu’un « consentement libre et éclairé » ?

Si le vendeur découvre que son acquéreur (ou inversement) présente des troubles du comportement avérés ou a connaissance d’un évènement pouvant affecter le bon discernement de l’engagement à prendre, il faudra qu’il soit extrêmement prudent quant à la conclusion de tout acte juridique.

En effet, si une personne, bien qu’elle ne soit pas placée sous protection judiciaire, conclut un acte alors qu’elle n’a pas toutes ses capacités pour le comprendre valablement, celui-ci pourrait être menacé de nullité.

Bien évidemment la conclusion de l’acte ne peut pas non plus intervenir sous une contrainte physique ou morale de quelque nature qu’elle soit.

Si l’un des cosignataires découvrait une telle contrainte, l’acte pourrait être frappé de nullité en cas de contestation ultérieure dans un délai de cinq ans à compter de sa conclusion.

Notre prochaine chronique abordera les éléments qui permettent d’identifier avec précision le bien immobilier, de déterminer exactement ce qui est vendu ou acheté.

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Auteurs :

Patrick Lopasso
Avocat associé spécialisé en droit public et droit de l'immobilier

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Gaëlle Rolland de Rengervé
Avocat associé en droit privé et droit de l'immobilier

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