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Date de publication: 28.05.2021

Réussir sa vente ou son achat immobilier: comment bien identifier les acteurs de la cession ?

Patrick Lopasso

Patrick Lopasso

Gaëlle Rolland de Rengervé

Gaëlle Rolland de Rengervé

Cette simple interrogation conduit le vendeur ou l’acquéreur d’un bien immobilier à déterminer exactement quelles sont les personnes qui vont conduire l’opération de cession. Il s’agit non seulement d’identifier, mais de vérifier la capacité des personnes à disposer du bien et à consentir à l’opération.

Quelle(s) identité(s) doivent avoir le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier?

Il s’agit ici de savoir comment identifier les futures parties à l’acte de vente. Cette identification est un préalable essentiel qui peut nécessiter de recueillir des documents ou des informations.
La qualité du vendeur ou de l’acheteur peut avoir des conséquences patrimoniales et/ou fiscales (estimation de la plus-value par exemple).
L’acquéreur a le choix de revêtir l’identité qui lui profitera le mieux pour atteindre ses objectifs patrimoniaux et /ou fiscaux. Il peut acheter seul, en indivision, en couple ou en société et dans ce cas au travers d’une société civile ou commerciale.
Il peut être une personne physique, une personne morale ou une personne morale atypique.

Qu’est ce qu’une personne physique et comment l’identifier?

Le vendeur ou l’acquéreur d’un bien immobilier est très souvent une personne physique. La personne physique s’identifie par son état civil : le patronyme (nom de jeune fille pour les épouses).

De manière générale il s’agit du nom figurant sur l’acte de l’état civil, il peut s’agir du nom de l’adopté, d’un nom modifié à la suite d’une décision judiciaire, etc.
Le nom d’usage peut être mentionné, mais ne saurait se substituer au nom figurant sur les registres d’état civil.
L’état civil est composé en outre de la date de naissance, du lieu de naissance, et de l’adresse du domicile.
L’identification est complétée par la situation familiale, à la date où l’acte va être signé : célibataire, pacsé (date de signature, lieu de signature, mention de l’identité du pacsé), date et lieu du mariage, identification complète de l’époux ou de l’épouse, indication du régime matrimonial applicable et en cas de contrat indication de la date de sa signature, du nom du notaire et de sa domiciliation.

Les mêmes précisions doivent être apportées en cas de changement de régime matrimonial intervenu (date du jugement d’homologation, identification de la juridiction…).

Et une personne morale?

Il est également très courant que le vendeur ou l’acquéreur d’un bien immobilier soit une personne morale. Une personne morale est un groupe de personnes physiques organisées dans une structure juridique pour accomplir un objet commun.

La personne morale peut avoir un but lucratif ou non. Il peut s’agir d’une association ou d’une société.
L’identification d’une société se fait au moyen de l’examen de l’extrait K-bis obtenu auprès du Greffe du Tribunal de Commerce du siège de ladite société. Cet extrait K-bis indique le nom de cette société, l’enseigne sous laquelle elle exerce, son régime juridique (Société Anonyme, Société Anonyme à Responsabilité Limitée-SARL, Société Civile Immobilière…), son capital social, le nom de son représentant légal, l’adresse de son siège social et son numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce où elle est inscrite.

L’identification peut être complétée par celle du représentant légal de la personne morale qui peut être une personne extérieure, tierce à l’entité en cause, comme par exemple un mandataire judiciaire ou une autre personne morale.

Une association s’identifie par les éléments publiés au Journal Officiel. Ces éléments peuvent être obtenus auprès de la Préfecture où l’association a son siège social ou par son numéro SIREN. Il sera indiqué le nom de l’association, celui de son représentant légal et l’adresse de son siège social.

En général, à l’occasion d’un acte immobilier, vendeur et acheteur se communiquent mutuellement ces éléments d’information.

Qu’est ce qu’une personne morale atypique?

Il s’agit d’entités juridiques rassemblant des personnes physiques qui peuvent être représentées par une autre personne morale ou une personne physique intervenant ès qualités (mandataire judiciaire par exemple) sans que cette entité soit une association ou une société.

Il s’agit, par exemple des Syndicats de Copropriétaires. Un Syndicat est une personne morale, représentée par son Syndic. L’identification de la copropriété ne peut être apportée que par le Syndic qui indiquera le nom de celle-ci, son adresse et mentionnera qu’elle est représentée par lui-même personne physique ou personne morale. Et auquel cas l’identification sera complétée, comme il a été dit plus haut, par l’identification propre de cette personne physique ou de cette personne morale qui exerce les fonctions de syndic.

Les Associations Syndicales Libres (ASL) qui ont vocation à gérer les parties comme des lotissements, sont identifiées sur le même modèle que la copropriété. Selon les statuts, parfois elles ont pour représentant un directeur ou un syndic. Ce représentant peut être une personne physique ou morale.

Autre personne morale atypique: la personne morale de droit public qui comprend l’Etat, les collectivités territoriales, les établissements publics, les établissements publics intercommunaux de type communautés de communes, communautés d’agglomération, métropoles, syndicats intercommunaux, etc. La personne publique, partie à un acte de vente, communique sans difficulté les éléments d’identification qui comprennent le nom de l’entité publique, sa domiciliation à l’adresse de son siège (hôtel de ville, de région, de métropole, etc..) et le nom de son représentant légal.

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Auteurs :

Patrick Lopasso

Patrick Lopasso
Avocat associé spécialisé en droit public et droit de l'immobilier

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Gaëlle Rolland de Rengervé

Gaëlle Rolland de Rengervé
Avocat associé en droit privé et droit de l'immobilier

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