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Date de publication: 12.05.2022

Immobilier : la réglementation applicable au foncier [Part.2 – Règles particulières en matière d’urbanisme]

Patrick Lopasso

Gaëlle Rolland de Rengervé

En matière d’immobilier, l’examen du document graphique du règlement du PLU, outre le zonage et la réglementation qui y sont attachés, peut contenir des sujétions particulières. Il en est ainsi des espaces boisés classés (EBC), des emplacements réservés (ER) et des périmètres de préemption (PP).

Les différents classements des espaces territoriaux

Les espaces boisés classés sont des arbres, bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, attenant ou non à des habitations. Le classement en “Espace boisé classé” interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements même s’il n’est pas planté d’arbres.

En d’autres termes, il est impossible d’obtenir une autorisation de construire dans le périmètre d’un espace boisé classé, quand bien même ce périmètre se situerait en zone urbaine constructible.

Un emplacement réservé est un périmètre représenté sur le document graphique du PLU, dans lequel doit s’inscrire une réalisation future par une personne publique (création de voies, d’ouvrages publics, d’installations d’intérêt général, d’espaces verts,…).

Tant que la collectivité publique ne s’empare pas de cette emprise, le propriétaire du terrain en conserve la jouissance. En revanche, il ne peut obtenir d’autorisation de construire sur cette emprise.

La collectivité publique n’est contrainte par aucune obligation la contraignant de réaliser effectivement un jour le projet inscrit en emplacement réservé. Elle est susceptible, dans un délai indéterminé, de se rendre propriétaire de cette emprise par voie amiable ou à la suite d’une procédure d’expropriation simplifiée. De son côté le propriétaire peut forcer la personne publique à se prononcer sur l’acquisition de cet emplacement réservé. Il convient alors pour le propriétaire d’adresser une mise en demeure en mairie d’avoir à acquérir la fraction du bien réservé.

A défaut d’accord amiable sur le prix, la partie la plus diligente pourra saisir le juge de l’expropriation qui devra alors déterminer le prix du bien, ainsi réservé. Cependant la collectivité publique peut aussi renoncer à l’acquisition. Il s’agit du droit de délaissement. En conséquence de cette renonciation le propriétaire du bien retrouvera l’entière propriété et la maîtrise foncière.

La préemption est le droit ouvert à une collectivité publique ou à une personne publique par délégation, dans un périmètre représenté sur le document graphique du PLU, de pouvoir se substituer à l’acquéreur, soit au prix fixé pour les parties lors de la conclusion de l’avant contrat, soit pour un prix inférieur.

En cas de désaccord sur le prix, c’est le Juge de l’Expropriation qui le détermine. En cas d’insuffisance du prix, le vendeur peut renoncer à la vente.

Ce droit de préemption par exemple, profite aux Départements dans les périmètres des espaces naturels sensibles. Dans l’ultime étape du « process » de la vente, bien évidemment le Notaire informera les parties de ses sujétions et en ce qui concerne le droit de préemption il sera tenu de le purger préalablement à la vente.

A cet effet il avise la collectivité publique par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) de la survenance prochaine de la cession pour lui permettre éventuellement à celle-ci de préempter.

Les informations en matière d’urbanisme sont très simples à recueillir auprès du service de l’urbanisme territorialement compétent ce qui permet au vendeur de les communiquer très rapidement à l’acquéreur et surtout d’en tenir compte pour la fixation du prix du bien qu’il souhaite céder.

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Auteurs :

Patrick Lopasso
Avocat associé spécialisé en droit public et droit de l'immobilier

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Gaëlle Rolland de Rengervé
Avocat associé en droit privé et droit de l'immobilier

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