La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est définie à l’article L261-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) comme « (…) le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. ».

Cette définition est globalement reprise à droit constant par le Code des impositions sur les biens et services (cf. notre article précédent sur le transfert de la réglementation en matière de TVA dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS) au 1^er septembre 2026).

En revanche, le CIBS ne reconduit pas l’article 269, 2-a bis du Code Général des Impôts (CGI), qui prévoit un régime spécifique d’exigibilité de la TVA applicable aux VEFA.

L’article actuel dispose que la TVA est exigible « lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux ». Ainsi, la TVA doit à ce jour être collectée par le vendeur et devient de facto déductible pour l’acquéreur lors de chaque versement.

En l’absence de reprise de cet article dans le CIBS, la nouvelle règle applicable à partir du 1^er septembre 2026 sera celle issue de l’article L214-2 du CIBS, qui renvoie au régime de droit commun des livraisons de biens : la TVA devient exigible lors de l’intervention du fait générateur ou lors des encaissements d’acomptes intervenant avant cette date. Cette non-reconduction a pour effet d’aligner le régime des VEFA sur celui déjà applicable aux VEFA « conventionnelles » et VIR (ventes d’immeubles à rénover).

Par une réponse ministérielle du 13 septembre 2022 n°96, il avait été précisé que la VEFA constitue une opération unique, caractérisée par un seul fait générateur et un régime de TVA unique. Le fait générateur de la VEFA correspond à la réception des travaux, à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R.261-1 du CCH.

Ainsi, avant l’entrée en vigueur du CIBS, la TVA est exigible échéance par échéance, en fonction des versements indexés sur l’avancement des travaux.

A partir du 1^er septembre 2026, la TVA demeurera exigible, pendant la phase de travaux, à chaque encaissement d’un acompte intervenant avant la réception des travaux (comparable à la situation actuelle). Cependant, la TVA due sur le solde de l’opération de VEFA deviendra immédiatement exigible d’un coup à la réception des travaux, quand bien même le solde du prix ne serait pas intégralement encaissé.

Conclusion :

À partir de l’entrée en vigueur du CIBS au 1^er septembre 2026, le traitement de la TVA en matière de VEFA changera radicalement à l’achèvement. La TVA sera exigible pour le vendeur et déductible pour l’acquéreur :

• Au moment de l’encaissement des acomptes pendant la phase de travaux ;
• A la réception des travaux, pour le solde de l’opération, même si le solde du prix n’est pas intégralement encaissé.

Ainsi, le vendeur pourra être amené à reverser au Trésor une TVA qu’il n’a pas encore encaissée. Cette situation risque d’entrainer un décalage de trésorerie pour les promoteurs immobiliers, qui encaissent en pratique le solde du prix après la réception des travaux.

Sources :

Article L261-3 du Code de la construction et de l’habitation

Article 269, 2-a bis du Code Général des Impôts

Article L214-2 du Code des impositions sur les biens et services

Rép. Min Louwagie, n°96 , JOAN 13 sept. 2022, p. 4038

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