Lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI), soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), lève l’option d’achat d’un immeuble pris en crédit-bail immobilier, ses associés soumis à l’impôt sur les Sociétés (IS) doivent-ils subir l’imposition immédiate de la plus-value latente de l’immeuble ?

Une Société Civile Immobilière (SCI), soumise à l’IR, exerçait une activité de sous-location d’un immeuble pris en crédit-bail immobilier. La SCI a levé l’option d’achat prévue par le contrat de crédit-bail.

L’administration fiscale tout comme la juridiction de première instance et la Cour d’appel de Versailles ont considéré que l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la SCI s’était traduite par un changement de nature de son activité, de sous-locative à locative, entrainant un changement de régime fiscal (de la catégorie d’imposition des bénéfices non commerciaux à la catégorie des revenus fonciers).
Ce changement de régime fiscal aurait eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value correspondant à la différence entre la valeur réelle de l’immeuble et son coût d’acquisition et ainsi entrainer des cotisations supplémentaires d’impôt.

Toutefois, le Conseil d’Etat dans un arrêt du 26 avril 2024, juge que les conséquences fiscales résultant d’une levée d’option d’achat prévue dans un contrat de crédit-bail immobilier s’apprécient selon la catégorie d’imposition de l’activité dont dépendent les associés, qui étaient en l’espèce soumis à l’IS et pour lesquels en l’occurrence le passage d’une activité de sous-location à une activité locative n’a pas d’impact.

Conclusion : La levée de l’option d’achat d’un immeuble pris en crédit-bail immobilier par une SCI à l’IR, qui le sous-louait, n’entraine pas l’imposition de la plus-value latente pour ses associés soumis à l’IS

La solution aurait été différente si les associés de la SCI avaient été soumis à l’IR. Dans ce cas, le Conseil d’Etat a déjà eu à juger dans un précédent arrêt Affriat que cette situation génère la taxation de la plus-value latente attachée à l’immeuble en raison du changement de régime fiscal découlant de la levée d’option.

Sources :

• Conseil d’État, 8ème – 3ème chambres réunies, 26/04/2024, 472855 – Légifrance (legifrance.gouv.fr)
• Conseil d’État, 8ème / 3ème SSR, 04/03/2015, 360508 – Légifrance (legifrance.gouv.fr)