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Date de publication: 18.11.2022

Fiscalité et cession de terrain à bâtir : Brève fiscale n°1

Morgiane Quartana

André D'Oriano

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A partir de quand s’appliquera la nouvelle interprétation du régime de la TVA sur la marge ?

La SAS Icade Promotion Logement, qui exerce une activité de lotisseur, a appliqué le régime de TVA sur la marge lors de la cession à des particuliers de terrains à bâtir. La SAS a finalement contesté l’application de la TVA sur la marge à ces ventes. L’administration fiscale s’est opposée à cette demande.

Cette affaire a mené en outre la Cour de Justice de l’Union Européenne et le Conseil d’Etat à intervenir. Leur interprétation est la suivante :

  • Le régime de TVA sur la marge s’applique aux livraisons de terrains à bâtir suivantes :
    – Lorsque l’acquisition du terrain à bâtir a été soumise à la TVA mais que l’assujetti qui revend le terrain n’a pas pu déduire cette TVA d’amont ;
    – Lorsque l’acquisition du terrain à bâtir n’a pas été soumise à la TVA et que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis le bien incorpore la TVA acquittée en amont par le vendeur initial ;
    – Le découpage physique du terrain en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant le raccordement aux réseaux de gaz ou d’électricité n’a pas de conséquence sur l’application du régime ;
  • Le régime de TVA sur la marge ne s’applique pas aux livraisons de terrains à bâtir suivantes :
    – Lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application (par exemple en cas de vente du bien par un particulier), soit qu’elle s’en trouve exonérée ; et que la TVA acquittée en amont par le vendeur initial n’a pas été incorporée dans le prix de vente ;
    – Lorsque le «terrain à bâtir» a été acquis comme «terrain non bâti».

L’administration fiscale doit désormais tirer les conséquences de ces décisions par une mise à jour de sa doctrine.

Selon une réponse ministérielle du 1er février 2022, il est possible de continuer à appliquer les commentaires de l’administration fiscale actuels jusqu’à la publication des nouveaux commentaires. Vous pouvez retrouver notre article sur la publication de cette réponse ministérielle ici.

Conclusion

C’est à partir de la publication des nouveaux commentaires de l’administration fiscale, non parus à ce jour, que le régime de la TVA sur la marge s’appliquera plus strictement. Dans cette attente, il est possible de continuer d’appliquer les commentaires actuels de l’administration fiscale.

Sources : CJUE 30 septembre 2021 (C-299/20) ; décision du 12 mai 2022 (n°416727)), réponse ministérielle Question N° 4248.

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Auteurs :

Morgiane Quartana
Avocat en droit fiscal

André D'Oriano
Expert-comptable

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