Contrairement à ce que prévoyait la réponse ministérielle Grau du 1er février 2022, ce n’est pas via une mise à jour de sa doctrine que l’administration fiscale entend modifier les cas d’application de la TVA sur marge (La TVA sur la marge des cessions de terrain à bâtir est sécurisée), mais à l’occasion de l’entrée en vigueur du nouveau Code des impositions sur les biens et services (CIBS) au 1^er septembre 2026.

La CJUE dans l’affaire « ICADE » puis le Conseil d’Etat ont précisé que le régime de la TVA sur marge pour les terrains à bâtir peut s’appliquer uniquement :

• Lorsque l’acquisition du terrain a été soumise à la TVA mais que l’acquéreur n’a pas eu le droit de la déduire ;
• Ou lorsque l’acquisition du terrain n’a pas été soumise à la TVA et que le prix auquel l’assujetti revendeur a acquis le bien incorpore la TVA acquittée en amont par le vendeur initial (TVA sur marge et cession de terrain à bâtir : Brève fiscale n°1).

En outre, la jurisprudence impose une lecture particulièrement stricte de la condition d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu pour bénéficier du régime de la TVA sur marge. Ainsi, la vente d’un « terrain à bâtir » acquis comme « terrain bâti » n’entre pas dans le champ de la TVA sur marge, faute d’identité juridique entre le bien d’origine et le bien revendu.

Cette position jurisprudentielle, reprise à l’occasion de la recodification du CIBS, réduit significativement le champ d’application du régime de la TVA sur marge, en imposant un critère déterminant : l’existence d’une TVA rémanente dans le prix d’acquisition, c’est-à-dire une quote-part de TVA d’amont non récupérée. Il s’agit désormais d’un critère central permettant de déterminer si une revente de terrain à bâtir peut relever du régime de la TVA sur marge ou doit être soumise au régime de droit commun, soit l’application de la TVA sur le prix total.

La réponse ministérielle Grau du 1^er février 2022 apportait la précision suivante : dans le cadre de la revente d’un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence ICADE de la CJUE, l’assujetti revendeur pouvait continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré était intervenue ou avait fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication. Il serait souhaitable que l’administration fiscale confirme si la tolérance issue de cette réponse ministérielle est applicable pour les opérations initiées avant l’entrée en vigueur du CIBS.

Conclusion :

A compter du 1^er septembre 2026, le régime de la TVA sur marge devient inapplicable dans de nombreux cas d’acquisitions réalisées sans TVA (hors champ d’application ou exonérées de TVA) et sans rémanence de TVA. En pratique, la difficulté résidera dans la nécessité de savoir ce qui s’est passé au stade antérieur à l’acquisition.

Sources :

Article 268 du CGI

Articles L221-18 et L221-19 du CIBS

BOI-TVA-IMM-10-20-10

CJUE, Icade 30 septembre 2021 C-299/20

CE 18 avril 2023 n°468094

Réponse Grau, n°42486, 1^er février 2022

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