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Date de publication: 28.02.2022

Baux commerciaux et COVID-19 : retour sur la suspension des loyers

Grégory Dubocquet

Les baux commerciaux durant la crise du COVID-19 : revenons ensemble, dans cet article, sur la suspension des loyers commerciaux durant la crise sanitaire, mesure qui a produit de nombreux litiges, toujours en cours de règlement.

En effet, si les restrictions sanitaires d’aujourd’hui, qui tendent à s’alléger, n’ont rien à voir avec celles des mois précédents, la situation économique des professionnels de bon nombre de secteurs d’activités reste délicate.
Interviennent à présent les conséquences des décisions gouvernementales prises pour aider les entreprises à faire face à la crise sanitaire, qui sèment le trouble.

COVID-19 et second état d’urgence sanitaire

En mars 2020, le Président de la République a annoncé la suspension des loyers des baux commerciaux pour les plus petites entreprises. Plus précisément, il a été procédé à une suspension des sanctions du défaut de paiement des loyers et des factures d’eau et d’énergie.

Ce dispositif a été reconduit, avec certains aménagements, par la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020. Durant la période considérée les bénéficiaires de la mesure ne pouvaient encourir d’intérêts, de pénalités ou de contraintes financières, ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour le retard ou le non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux commerciaux affectés à leur activité.

Ainsi, les bailleurs ont été privés de leur droit d’agir en recouvrement des loyers impayés de leurs baux commerciaux, toutes les mesures coercitives étant suspendues, jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle l’activité du locataire cessait d’être affectée par la mesure de police administrative.

Si cette mesure fut une aubaine pour bon nombre de commerçants qui en profitèrent pour ne plus payer les loyers liés à leurs baux commerciaux, propriétaires et locataires sont aujourd’hui au centre de batailles judiciaires : les uns réclamant le versement des loyers et les autres s’opposant à leur règlement.

Quels arguments de part et d’autre ?

Du côté bailleur, l’argument est simple : il est demandé l’application du contrat des baux commerciaux et de toutes ses clauses aux fins de paiement.

Du côté locataire, les arguments juridiques varient et se portent sur différents fondements :

  • la force majeure
    Cet argument a pu être assez rapidement balayé par les juges, la force majeure ne s’appliquant pas aux obligations de payer des sommes d’argent.
  • la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code Civil

Rappelons le texte :

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Si certains juges ont accueilli cet argument, considérant que l’impossibilité pour le locataire d’exercer son activité pouvait être assimilée à une perte de la chose louée, d’autres l’ont rejeté, considérant que l’impossibilité d’exploiter induite par l’état d’urgence tenait à l’activité du locataire et non pas aux locaux eux-mêmes.

Le débat reste ouvert, et n’est pas sans susciter quelques problématiques juridiques relatives aux baux commerciaux.

En d’autres termes, si les mesures gouvernementales ont institué des aménagements manifestement nécessaires à l’égard de la crise sanitaire, elles n’ont cependant pas soldé les problématiques induites par celle-ci et opposant bailleur et locataire…

Comment mettre un terme aux litiges liés aux baux commerciaux ?

Depuis un certain temps maintenant, les modes alternatifs de règlement des différends sont favorisés aux procédures judiciaires longues, coûteuses et à l’issue incertaine.

En la matière, de nombreuses pistes de négociation peuvent être mises en œuvre afin d’aboutir à un règlement amiable dispensant bailleur et locataire de s’affronter devant les tribunaux.

Plus que jamais, la médiation apparaît comme une alternative sérieuse, en cette période déjà bien compliquée, à un recours à justice pouvant laisser les parties dos à dos avec un sentiment d’insatisfaction.

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Auteurs :

Grégory Dubocquet
Avocat associé

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