Résidence de tourisme : la clause abusive sanctionnée

Méfiez vous, investisseurs néophytes : dans les résidences de tourisme, promoteurs, CGP, agents immobiliers et autres notaires savent parfois profiter de votre méconnaissance des montages.

Et gare au piège du « package contractuel » ! Derrière l’achat d’un lot en copropriété et la signature concomitante d’un bail commercial, se cache parfois une clause redoutable : la renonciation du locataire à toute indemnité d’éviction en cas de non renouvellement. Un risque à ne pas sous-estimer.

Pourtant, l’article L. 145-14 du Code de commerce établit un principe clair : en cas de refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction[1],au locataire, sauf exceptions prévues par la loi. Ce droit, fondamental en matière de propriété commerciale, a pour but de compenser le préjudice lié à la perte du fonds de commerce.

Cette jurisprudence est constante : la renonciation anticipée à cette indemnité, stipulée dès la conclusion du bail, ne peut priver le preneur de la protection du statut des baux commerciaux (CA Pau, 28 décembre 2021, n°20/00072 ; CA Poitiers, 30 novembre 2021, n°20/01412 ; CA Pau, 21 novembre 2023, n° 22/00970).

En s’abstenant d’informer leurs clients de la nullité de la clause de renonciation, des professionnels de l’immobilier peu scrupuleux commettent un manquement à leur obligation de conseil et engagent leur responsabilité civile à l’égard des investisseurs lésés.

La Cour de Cassation a confirmé le 17 juin 2026 la condamnation du notaire rédacteur de l’acte d’achat (Cour de cassation, Chambre civile 1, 17 juin 2026, 25-11.470).

L’arrêt de la Cour de cassation est instructif : des acquéreurs en VEFA avaient investi dans une villa au sein d’une résidence de tourisme. Lors de l’achat, on leur avait fait signer un bail commercial avec l’exploitant, incluant une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction.

Plus tard, certains propriétaires n’ont pas renouvelé le bail et n’ont pas versé d’indemnité au locataire. Celui-ci a contesté cette décision et a obtenu gain de cause. Les acquéreurs, estimant avoir été trompés, ont poursuivi le promoteur et le notaire, affirmant qu’ils n’auraient pas investi s’ils avaient su que cette clause était juridiquement inefficace.

Le notaire (et son assurance) resté seul en lice dans ce long contentieux, a tenté de dégager sa responsabilité, en prétendant qu’il n’était pas l’auteur du bail contenant cette clause inopérante.

La Cour de Cassation rappelle que le notaire a un devoir de conseil étendu et qu’il doit « éclairer les parties sur les risques de l’opération projeté et la validité des actes qui peuvent affecter l’efficacité de son acte authentique » même s’il n’en est pas le rédacteur.

Portée générale de l’arrêt :

Devoir du notaire : Il a l’obligation d’informer et de conseiller sur tous les actes portant sur l’opération à laquelle il participe, même s’il n’en est pas le rédacteur.
Lien entre les actes : L’acte authentique renvoyait explicitement au contrat de réservation, lui-même lié au bail commercial contenant la clause contestée.
Impact sur l’investissement : Cette clause était un critère décisif pour les acquéreurs, qui tablaient sur la possibilité de récupérer leur bien sans indemnité d’éviction.

Le juge estime que le notaire aurait dû vérifier la validité du bail et alerter les acquéreurs sur les risques. Son manquement a privé les investisseurs d’une perte de chance : ils auraient pu renoncer à l’achat (en abandonnant leur dépôt de garantie) ou poursuivre leur investissement en connaissance des coûts potentiels liés à une indemnité d’éviction.

Cette décision sanctionne à nouveau les pratiques abusives encore trop fréquentes dans la commercialisation des résidences de tourisme avec un gestionnaire unique. La Cour de cassation est allé plus loin en citant une décision de Cour d’appel, ayant déjà retenu la responsabilité du notaire et de l’agence immobilière dans un cas similaire.

La Cour de cassation rappelle que la sécurité d’une opération dépend de tous les documents et actes qui la composent. Tous les professionnels impliqués dans le montage juridique (notaire, promoteur, CGP etc.) doivent informer clairement leurs clients sur les risques et les engagements pris. À défaut, leur responsabilité peut être engagée.

[1] Dans le cas d’une résidence de tourisme, l’indemnité d’éviction ne se calcule pas en fonction de l’investissement individuel du bailleur pour son lot, mais à partir de la valeur du fonds de commerce du preneur, qui correspond à l’exploitation globale de la résidence. Cette valeur dépasse généralement largement la somme des loyers capitalisés.

Bonne négociation !

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Chrisotpher Boinet, avocat en droit de l'hôtellerie, hospitality à Paris et à l'international

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