Requalification en bail commercial hôtel-restaurant : enjeux

Si la requalification en bail commercial des contrats de location gérance ou de prestation de services d’un hôtel/ restaurant demeure difficile à obtenir, ses avantages sont considérables. Les contentieux se multiplient. Cet article en détaille les bénéfices, les limites et les obstacles contentieux [1].

Le bail séduit par la protection qu’il offre avec la garantie du renouvellement

Premier avantage de la requalification : le droit au renouvellement du bail commercial (art. L. 145-1 s. et L. 145-9 C. com.). Le locataire qui exploite et paie ses loyers obtient le renouvellement du bail à son terme, sauf motif sérieux et légitime du bailleur — soit une stabilité minimale de 9 ans (Cass. 3e civ., 29 oct. 2008, n° 07-16.185 ; CA Saint-Denis de la Réunion, 15 sept. 2017, n° 15/00923). »

Sans faute du locataire, toute reprise par le bailleur entraîne le paiement d’une indemnité d’éviction : la requalification en bail donne ainsi une valeur marchande au fonds de son nouveau locataire.

En revanche, le contrat de prestation de services ou de location gérance est souvent plus court et précaire qu’un bail commercial. Le locataire gérant/le prestataire ne bénéficie donc pas de la propriété commerciale, et sa protection dépend essentiellement des clauses du contrat. Jurisprudence : Cass. com., 23 mars 1999, n° 97-15.700 ; CA Versailles, 12e ch., 25 novembre 2010, n° 09/06276.

Le bail est bien plus attractif, car il offre une protection renforcée au fonds de commerce

Deuxième avantage : la requalification opère un transfert de propriété du fonds de commerce hôtelier (clientèle, enseigne, brevets…) du loueur vers le locataire gérant qui le revendique : il peut désormais le vendre ou le louer, valorisant son patrimoine.

Traitement fiscal et accès au financement : ce que change le bail commercial

Pour le bail commercial, le loyer constitue en principe une charge déductible si les conditions générales de déductibilité sont remplies. Pour la location gérance, la redevance constitue également en principe une charge déductible si elle correspond à une charge normale de l’exploitation.

Le bail commercial n’est donc pas nécessairement plus avantageux fiscalement que la location gérance. Son principal intérêt réside dans la sécurité juridique attachée à la jouissance des locaux. L’exploitant devient propriétaire de son fonds et peut se constituer une valeur patrimoniale autour de son exploitation.

Enfin, les banques et investisseurs sont souvent plus enclins à financer l’exploitant d’un hôtel ou d’un restaurant bénéficiant d’un bail commercial, en raison de la sécurité juridique qu’il offre.

Agir à temps : la prescription biennale, obstacle à la requalification

L’article L145-60 du Code de commerce pose le principe de la prescription biennale : toutes les actions exercées en vertu du chapitre sur les baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Ce délai est d’ordre public et ne peut être prorogé ou suspendu par accord des parties. Il est impératif d’agir rapidement dès que les éléments justifiant la requalification sont connus, sous peine de forclusion. Jurisprudence : Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n°21-23.1032; CA Metz, 6e ch., 17 octobre 2023, n° 21/02888.

Le délai commence à courir à partir de la prise d’effet du contrat. Il est donc essentiel d’agir rapidement et de consulter un avocat spécialisé pour rassembler les preuves nécessaires et respecter les délais légaux.

Sur le principe, seule la démonstration d’une fraude peut faire obstacle au cours de la prescription de deux ans, mais les juridictions font une interprétation très restrictive de cette fraude, laquelle en pratique n’est donc pas retenue. Jurisprudence : Civ. 3ème 31.03.2009 n° 08-11607 ; CA Colmar 4.06.2025 n° 24/02096.

Prévenir la requalification : risques pour le bailleur/ précautions pour le preneur

Côté bailleur, la requalification fait perdre le contrôle de l’exploitation, complique la sortie (résiliation) et rend un refus de renouvellement coûteux : indemnité d’éviction sur un fonds généralement valorisé.

Le prestataire/locataire gérant, lui, relira ses clauses d’exclusivité et de non concurrence : leur rédaction s’appliquera telle quelle au bail commercial requalifié.

La requalification à l’épreuve des faits : la jurisprudence de l’hôtellerie restauration et la grille d’analyse des juges

Le Tribunal judiciaire compétent va examiner la situation matérielle réelle à la date du contrat pour donner à ce dernier sa qualification juridique réelle, indépendamment de celle retenue par les parties. La clé de la requalification est la démonstration que le contrat ne porte pas sur un véritable fonds de commerce transféré par le loueur, mais sur la seule jouissance des locaux. A l’inverse, l’existence d’un fonds préexistant, dûment équipé et exploité y compris par l’intermédiaire de gérants antérieurs) fait obstacle à la requalification.

La charge est lourde pour le candidat à la requalification : il lui faut prouver que le statut des baux commerciaux s’applique et que le contrat ne porte en réalité que sur la jouissance des locaux — non sur un fonds de commerce — constituant ainsi un bail d’immeuble au sens de l’art. L. 145-1 C. com. (CA Douai, 5 déc. 2023, n° 23/04076).

L’expérience que nous avons acquise nous permet d’affirmer que la jurisprudence est, en effet, plutôt restrictive Elle n’a que rarement requalifié des contrats de prestation de services/location gérance en baux commerciaux lorsque le locataire gérant/prestataire de services exploitait effectivement un fonds de commerce dans les locaux et que le contrat présentait les caractéristiques d’un bail commercial (durée, loyer, destination commerciale). Jurisprudence ; Cass. 3e civ., 30 janvier 2002, n° 00.17-342 ; CA Angers ch. com, 2 septembre 2025, n° 21/00137.

La requalification peut être obtenue par une négociation amiable entre les parties, formalisée par un avenant écrit (rare, voire exceptionnelle compte tenu de la dépossession du fonds pour le bailleur), ou (le plus fréquemment) par une action en justice devant le tribunal judiciaire compétent.

La preuve de la requalification : le dossier à constituer pour convaincre le juge*

La charge de la preuve pèse sur la partie qui invoque la requalification et qui doit ainsi démontrer notamment :

l’absence de contrats effectivement transférés par le loueur,
l’absence effective d’un personnel transféré au locataire gérant/prestataire de services,
le fait que le loueur ne produit aucun bilan avant la prise d’effet du contrat, que le fonds n’avait plus aucune valeur marchande et que le loueur n’avait pas fait de travaux de mise en conformité des locaux,
le fait que « le fonds de commerce sur lequel était censé porter le contrat de location gérance, n’avait plus d’existence dans ses éléments essentiels depuis de nombreuses années lorsque le locataire gérant était entré dans les lieux » (Cour de Cassation, CH Civ 3 30. 01. 2002,00-17.342),
la création ou l’apport en plein indépendance d’une clientèle propre attachée au fond au seul locataire gérant (même jurisprudence),
la prise en charge par le locataire gérant des contrats de fluides (eau, électricité, nettoyages de paiement des taxes et assurances…),
la réalisation par le locataire gérant de divers travaux de mise en conformité des normes et des grosses réparations, en application de l’article 606 du Code civil, pour pouvoir exploiter le fonds,
l’absence de licence IV enregistrée au nom du loueur avant la prise d’effet du contrat,
la durée et les modalités du contrat (loyer fixe, destination commerciale, etc.),
l’absence d’ingérence du loueur dans le contrôle et l’organisation des services du locataire gérant et l’autonomie de gestion revendiquée par le locataire gérant qui caractérise l’existence d’un véritable bail commercial, (CA d’Aix-en-Provence 13.01.2011 RG°09/04614).

Ces éléments ne sont pas limitatifs : la preuve se construit au cas par cas, à partir de toutes les circonstances de l’espèce.

En résumé, la tentation peut être grande pour un locataire gérant/prestataire de services de demander la requalification de son contrat en bail commercial, compte tenu des avantages incontestables résultant du statut des baux commerciaux.

Nous avons cependant pu régulièrement constater que cette demande ne pourra aboutir que si le propriétaire a effectivement donné en location les seuls locaux commerciaux sous couvert de la location d’un fonds de commerce en réalité inexistant, avec une intention manifeste de vouloir éluder le régime des baux commerciaux protecteur du locataire.

[1] Sont écartées les requalifications classiques (gérance mandat en contrat de gestion ou de travail), que nous avons déjà traitées sur Le contrat de management en France, la flexibilité au service de l’investissement hôtelier

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